Informasi yang Wajib Ada di Listing Rumah dan Properti

Data dasar yang tidak boleh terlewat

Setiap listing setidaknya memuat:

• Harga, beserta keterangan apakah masih bisa dinegosiasikan.
• Lokasi: nama perumahan atau jalan, kelurahan, kecamatan, dan kota. Jika alamat persisnya belum ingin dibuka, sebutkan patokan terdekat.
• Luas tanah (LT) dan luas bangunan (LB) dalam meter persegi. Untuk tanah, sebutkan juga dimensinya, misalnya 8 × 15 meter.
• Jumlah kamar tidur dan kamar mandi.
• Jumlah lantai dan arah hadap, karena keduanya sering ditanyakan.
• Daya listrik dalam VA dan sumber air (PDAM, sumur, atau keduanya).
• Lebar jalan di depan properti, misalnya "cukup untuk dua mobil berpapasan".

Foto tanpa data ini memaksa calon pembeli bertanya satu per satu, dan sebagian memilih untuk tidak bertanya sama sekali.

Legalitas: bagian yang paling menentukan

Status legal properti menentukan apakah pembeli bisa mengajukan KPR dan seberapa aman transaksinya. Sebutkan dengan jujur:

• Jenis sertifikat: SHM (Sertifikat Hak Milik), HGB (Hak Guna Bangunan) beserta masa berlakunya, atau dokumen lain seperti girik dan PPJB untuk properti yang belum bersertifikat.
• Atas nama siapa sertifikatnya saat ini: pemilik langsung, ahli waris, atau developer.
• Persetujuan bangunan: PBG atau IMB, sesuai dokumen yang dimiliki properti Anda.
• Status pajak: apakah PBB sudah dibayar sampai tahun berjalan.
• Status jaminan: apakah sertifikat sedang menjadi agunan di bank. Ini sering terjadi pada rumah yang cicilan KPR-nya belum lunas.

Jika ada kondisi khusus, misalnya rumah warisan yang memerlukan persetujuan beberapa ahli waris, lebih baik dijelaskan sejak awal. Calon pembeli akan mengetahuinya juga saat proses di notaris, dan menyembunyikannya hanya membuang waktu kedua pihak.

Biaya-biaya transaksi

Pembeli pertama sering kaget karena harga rumah bukan satu-satunya biaya. Listing yang baik setidaknya menyebutkan siapa yang menanggung biaya berikut:

• Pajak pembeli (BPHTB) dan pajak penjual (PPh atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan).
• Biaya notaris atau PPAT untuk akta jual beli dan balik nama sertifikat.
• Biaya KPR jika pembeli memakai pembiayaan bank, seperti provisi, appraisal, dan asuransi.
• Untuk rumah baru dari developer: PPN, serta biaya lain seperti iuran pengelolaan lingkungan atau penyambungan listrik dan air.

Besaran pajak dan biaya mengikuti aturan yang berlaku dan bisa berbeda antardaerah. Anda tidak perlu menuliskan angka pastinya, tetapi tulis pembagiannya, misalnya "BPHTB ditanggung pembeli, PPh ditanggung penjual", dan sarankan calon pembeli memastikan perhitungannya ke notaris atau PPAT.

Cara pembayaran

Tuliskan pilihan pembayaran yang benar-benar bisa dilakukan:

• Tunai keras: dibayar sekaligus atau dalam jangka waktu yang pendek.
• Tunai bertahap: berapa kali cicilan dan dalam jangka waktu berapa lama.
• KPR: bank mana saja yang sudah bekerja sama (untuk developer), dan perkiraan uang mukanya.
• Over kredit: jika rumah masih dalam cicilan, jelaskan sisa pokok utang, sisa tenor, dan bank pemberi kredit. Over kredit di bawah tangan tanpa sepengetahuan bank berisiko bagi pembeli, jadi sebaiknya prosesnya dilakukan melalui bank.

Kondisi bangunan dan lingkungan

Calon pembeli akan menilai sendiri saat survei, tetapi informasi awal yang jujur membangun kepercayaan:

• Tahun dibangun dan renovasi terakhir.
• Kondisi atap, dinding, dan saluran air. Riwayat bocor atau banjir sebaiknya diungkapkan.
• Perabot atau perangkat yang ikut dijual, misalnya AC, pemanas air, atau kitchen set.
• Fasilitas lingkungan: keamanan 24 jam, sistem satu gerbang, serta jarak ke sekolah, rumah sakit, pasar, gerbang tol, atau stasiun.
• Biaya rutin lingkungan, seperti iuran keamanan dan kebersihan per bulan.

Riwayat banjir sering ditutupi, padahal informasi inilah yang paling rawan memicu sengketa setelah transaksi. Jika area tersebut pernah tergenang, jelaskan seberapa tinggi dan seberapa sering.

Foto dan denah

• Ambil foto di siang hari dengan cahaya alami.
• Urutkan foto mengikuti alur masuk rumah: tampak depan, ruang tamu, ruang keluarga, dapur, kamar, kamar mandi, lalu halaman belakang.
• Sertakan foto jalan di depan rumah dan lingkungan sekitarnya.
• Jika ada, sertakan denah sederhana lengkap dengan ukuran ruangan.

Hindari foto yang terlalu banyak diedit. Calon pembeli yang merasa tertipu saat survei jarang melanjutkan, sekalipun rumahnya sebenarnya cukup baik.

Kesalahan umum yang membuat listing diabaikan

• Harga tidak dicantumkan. "Hubungi untuk harga" membuat banyak calon pembeli langsung beralih ke listing lain, karena mereka tidak tahu apakah properti itu masuk anggaran.
• Satu listing dipasang berkali-kali dengan harga berbeda. Ini sering terjadi ketika beberapa agen memasarkan properti yang sama, dan membuat calon pembeli ragu.
• Status listing tidak diperbarui. Properti yang sudah terjual tetapi masih dipasang membuang waktu calon pembeli dan menurunkan kepercayaan pada listing Anda yang lain.
• Deskripsi yang berlebihan. "Lokasi super strategis" tidak berarti apa-apa tanpa jarak dan waktu tempuh yang jelas.

Contoh ringkasan listing

Contoh berikut memakai data rekaan. Sesuaikan setiap angkanya dengan properti Anda.

Rumah 2 lantai di [Perumahan], [Kecamatan], [Kota]

Harga Rp[...] (nego tipis). LT 120 m² (8 × 15 m), LB 150 m². 4 kamar tidur, 3 kamar mandi. Hadap timur. Listrik 2.200 VA, air PDAM. Jalan depan selebar 6 meter.

Legalitas: SHM atas nama pemilik, PBG/IMB ada, PBB lunas sampai tahun ini. Sertifikat tidak sedang diagunkan.

Pembayaran: tunai atau KPR. BPHTB ditanggung pembeli, PPh ditanggung penjual.

Kondisi: atap direnovasi tahun 2024, tidak pernah banjir. AC di 3 kamar ikut dijual.

Ringkasan seperti ini bisa dipakai di caption, brosur, atau dokumen yang dikirim ke calon pembeli. Detail lainnya tetap bisa dibahas saat survei.